토큰증권(ST) 기업 플루토스는 부동산 담보 부실채권(NPL)을 기초자산으로 하는 ST 발행을 준비 중이다. 이 NPL은 채무 불이행 상태에 있기는 하지만, 담보의 감정가가 채권 원리금 대비 30~40% 정도 높기 때문에 투자금을 회수 못할 가능성이 낮다는 게 정상기 플루토스 대표(사진)의 설명이다. 오히려 보통 부동산 ST에 투자하는 것보다 수익률을 높일 수 있다는 장점이 있다고 한다.
정 대표는 "NPL 매입의 장점은 담보 부동산에 대한 권리를 시장가 대비 낮은 가격에 확보할 수 있다는 것"이라며 "NPL 보유자가 채권을 처분하고자 하는 의지는 일반적인 부동산 시장에서 건물주가 부동산을 처분하고자 하는 의지보다 훨씬 강하기 때문"이라고 말했다. 그는 "NPL은 채권이 부실이지 담보가 부실인 건 아니기 때문에 원리금을 회수하지 못할 가능성은 극히 낮다"고 했다.
플루토스의 NPL 투자는 저축은행, 캐피털사 등이 현금화하기를 원하는 NPL을 플루토스가 인수하면서 시작된다. 채권 원금은 보통 담보물의 60~70% 선이다. 플루토스는 NPL 보유자와 사전 협의 뒤 이 NPL에 대해 ST 공모를 해 투자금을 모은다. 목표금액이 성공적으로 모이면 이 NPL을 인수한 뒤 담보를 법원 경매에 부친다.
이 경매에서 제삼자가 담보물을 낙찰받으면 플루토스는 채권 원리금을 배당받을 수 있다. 원리금과 낙찰가의 차액을 추가 지급하고 담보물을 직접 인수하는 것도 가능하다. 정 대표는 "원리금을 배당받는 경우 별다른 문제 없이 정상적으로 낙찰됐다면 수익률은 연 환산 15% 정도를 기대할 수 있다"며 "채권자 지위에서 이를 직접 인수해 임대차 개선, 리노베이션 등으로 가치를 올린 뒤 매각하면 25% 이상의 수익률도 가능하다"고 했다.
정 대표는 "부동산을 ST로 발행하려면 이를 제3의 기관에 신탁하는 과정을 거쳐야 한다"며 "일반적인 부동산 시장에서는 건물주가 이를 '번거롭다'는 등의 이유로 꺼리는 경우가 많다"고 말했다. 그는 "이 때문에 보통 시장에서는 우량 매물을 ST로 만들기가 쉽지 않지만, NPL 시장에서는 채권자의 채권 처분 의지가 강하기 때문에 NPL에 대한 신탁을 수락하는 경우가 많다"고 했다.
부동산에 대한 권리를 저렴하게 인수할 수 있다는 것도 장점이다. 정 대표는 "일반적인 부동산 시장에서는 신탁이라는 번거로운 과정을 거치는 것에 대한 대가로 건물주에게 시장가 대비 웃돈을 줘야 이 매물을 ST로 발행할 수 있다"며 "웃돈을 준 만큼 건물 가격이 상승해야 투자자에게 본전을 돌려줄 수 있다는 것"이라고 했다. 그는 "NPL로 부동산을 인수하면 오히려 시장가 대비 할인된 가격으로 ST를 발행할 수 있기 때문에 수익을 내기 유리하다"고 했다.
ST 발행으로부터 엑시트까지 걸리는 기간은 1~2년을 예상한다. 기초자산으로는 근린생활시설에서부터 주택, 공장, 숙박업소 등까지 가리지 않는다. 지금은 정 대표가 유일한 주주다. 이달 중 첫 투자 유치를 하는 게 목표다. 당장은 담보부 NPL만 다루지만, 중장기적으로 무담보채권 기업구조조정채권 등으로도 ST를 발행하는 방안을 추진할 계획이다.
정 대표는 부동산 시행사에서 오래 일했다. 글로벌 금융위기의 여파가 지속되던 2012년 상가를 담보로 하는 NPL에 투자했고, 이 경험을 바탕으로 이후 NPL 시장에서 지속적으로 업력을 쌓았다.
양병훈 기자 hun@hankyung.com
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